（作者系最高人民法院咨詢委員會原副主任兼秘書長、最高人民法院審判委員會原副部級專職委員）
同志們：大家上午好!今天非常高興應邀來到南通，與大家一塊兒就房地產業發展中的一些問題交換意見和看法。在沒退休之前，我多次來到南通，就最高人民法院起草的一些司法解釋稿征求意見。所以對南通比較熟悉。南通是中國的建筑之鄉，曾為我國的建筑業、房地產業的發展做出了很大貢獻。
今天，我們這個培訓班的主題是“房地產債務重組和重整”。我看了一下培訓安排，請了不少專家就房地產的債務重組、重整進行專業化的意見交流。我覺得是非常好。根據這一情況，我想把我們中國房地產業市場化發展的有關情況給大家做一個匯報。
一、中國房地產業市場化發展的進程
我們知道，1979 年我們中國進入改革開放之前，整個中國社會的經濟發展是以高度集中的計劃管理體制來推動的經濟發展的。沒有房地產業，更談不上市場化。中國的房地產業是怎么發展起來的？中國房地產發展起步于上個世紀 80 年代。1980 年，小平同志專門就住房制度改革發表了講話，提出了要打破“住房非商品化”的傳統觀念，為我們國家房地產市場化奠定了思想基礎。所以，從 80 年開始，中國開始進入了房地產市場化的“破冰探索”。
小平同志講話以后，很多地方開始試點住房的商品化，就逐漸開始允許私人建房、買房，部分城市，開始試行公房出售。我記得 80 年代初，原來房屋的社會主義改造時期出現的一些問題，也就是對私房進行社會主義改造時期執行政策擴大化，將私有住房改造成公有住房的，將該房屋退還給原來的房主或者他們的繼承人。這些被退還的住房有些已經出租給他人，這些承租人也不能趕走，就只能“帶戶退還”，即帶著租戶退還。這些房屋被退還后，開始出現了房屋買賣。有的地方還出現房管局將房屋進行出售的現象。雖然這時還沒有房屋買賣市場，但房屋買賣現象已經出現。
到了 1987 年，深圳率先開始探索土地使用權的拍賣。深圳的這一改革試點，或者說這種探索是學習香港。因為香港的土地嚴格意義上講，在當年英國侵華占領香港島的時候，就認為土地是英國女王陛下的土地。所以，如果要使用香港的土地，應由英國政府將土地的使用權批租給使用人。可見，香港土地管理實行的是土地使用權轉讓制度。嚴格意義上講，香港從 1840 年以后一直實行這個制度。深圳經濟特區建立以后，要對外開放，建立與世界對接的市場經濟，就必須進行土地制度改革。于是深圳開始了自己的經濟特區的探索，率先試點了拍賣土地使用權。從深圳的這一個動作開始，土地要素開始進入市場。應該說，房地產市場化的第一個火炬點燃了。
由于深圳的試點取得的成就，為了改革開放的需要，到了 1988 年 4 月 12 號，第七屆全國人大第一次會議對 82 年憲法做出了第一個修正案。在這個修正案里，對于憲法第十條第四款進行了重大修改。當時第十條第四款的規定：“任何組織和個人不得買賣，不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。”在修改時，“修正案”把“出租”一詞給刪掉，也就是說土地可以“出租”了。之所以這么做，是因為要搞“中外合資企業”，沒有土地搞不成。
在刪去“出租”的基礎之上，“修正案”又增加了一句話，一句非常重要的話。這就是：“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”這是這個憲法性文件所作的非常重大的修改！正是這個修改，從法理上把所有權和使用權進行了分離。按照我們以前的經濟學理論，所有權和它的所有權權能是不能分離的，也就是所有權與它的占有、使用、收益和處分權不能分離。但 1988 年第七屆全國人大第一次會議，就用憲法性文件寫進了“可以依照法律規定轉讓土地使用權”。這樣就把所有權和使用權分開了。土地所有權不能轉讓，但是土地使用權現在可以轉讓，轉移土地使用權，當然就包括了對土地的占有、使用、收益和處分權利的轉移。這個“憲法修正案”的修改，是奠定和推動我國房地產業市場化的一個非常重要的憲法性文件，沒有它就沒有后來我國的房地產業的市場化發展。這個修正案一出來，深圳、廣州等沿海城市開始出現了商品房開發效應，房地產企業開始出現。
與此同時，住房制度改革也從理論探討逐漸開始轉向實踐。福利分房制度開始重構。在改革開放之前，在這之前，所有住房都是福利分房。我是 1970 年參加工作的，那個時候的學徒工、正式職工的分房都是單位分房，沒有買賣房屋之說。而且那個時候，我們做夢也想不到未來可以擁有一套所有權屬于自己的房屋。以前是不敢想的。在這 80 年代的時候，從理論上開始探討是不是一定要堅持福利分房？市場機制開始引入到住房領域。這個階段可以算是中國房地產市場化發展的起步，也可以說是房地產業發展的破冰探索。
在破冰探索的基礎之上，中國房地產業市場化發展進入了一個新時代。中國房地產業市場化發展的進程，可以概括為四個階段。
第一階段，就是初步探索與波動階段。這個階段是 1990 年至 1997 年。在 1988 年憲法修正案的基礎之上，1990 年 5 月 19號，國務院出臺了“城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例”。這個條例實際上是在憲法第十條第四款基礎上制定的具體化行政法規。這個行政法規正式建立了我國的國有土地出讓和轉讓制度。按照這一制度，國家擁有城鎮國有土地的所有權，它把自己擁有的國有土地所有權中的使用權，用出讓方式設定給土地使用權人。這樣在國家與土地使用權人之間就建立了一個土地使用權出讓法律關系，這就是我們所說的土地出讓制度。通過土地使用權出讓制度，我們建立了土地一級市場。土地使用權人從國家那里拿到了國有土地使用權以后，它可以按照市場化的要求，對土地使用權進行轉讓，也就是可以再把這個使用權轉讓給其他的使用人，這就建立了就是我們所說的土地的二級市場。無論一級市場還是二級市場，也就是國家與土地使用權人之間，一級市場取得使用權的土地使用權人與二級市場中的相對人之間的法律關系，都是平等市場主體之間的法律關系。房地產業的市場化發展，取得實質性突破。
國有土地出讓和轉讓制度，應該說是房地產業的基礎性制度，它的建立拉開了中國房地產業市場化的大幕。如果沒有這個基礎性制度，中國房地產業市場化就難以開展。大幕一開，從 92年到 93 年，中國房地產業快速發展，非常迅猛。這個時候，很多人都認為買房就是投資，買房炒房的人大量增加。可能年紀大一點同志們都應該記得，在海南和廣西北海出現了房地產投資過熱，造成了一系列不良影響。后來政府通過調控抑制過熱，海南和廣西北海房地產“爛尾”現象經過好長一段時間，才被慢慢消化掉了。這個波折情況比較突出，大家都比較清楚，我就不具體講了。
到了 1994 年，全國人大又通過了“城市房地產管理法”。這個時候，房地產市場的發展進入了一個法治化時代。“城市房地產管理法”是一個比較重要的法律。它在國務院“城鎮國有土地出讓和轉讓的條例”的基礎上，結合房地產業發展的需要制定了位階更高的法律。“條例”是一個行政法規，從法律效力上來講，它是要低于“城市房地產管理法”。“城市房地產管理法”不僅對土地制度進行了規范，而且對房地產的開發、交易各個方面都進行了規范。當然圍繞它，最高法院也做了很多司法解釋。這些司法解釋我是參與的，具體的我就不細講了。這就是第一個階段，就是探索和波動階段。
第二階段，就是市場化全面推進階段。在一時間在 1998 年至 2003 年。在房地產業市場化發展的推動下，1998 年，國務院發布了“關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知”。這個通知極其重要，因為按照這個通知的要求，我國停止了企事業單位和國家機關福利分房制度執行。在過去的幾十年中，我國實行的都是福利分房制度。停止福利分房制度的實施，城市住房商品化，房地產市場化發展速度大大加快。為保證城市居民能夠買得起商品房，緊接著國家又建立了住房公積金制度、商業住房貸款制度。這樣，居民的購房需求被全面激活。為保證土地的供應，國家在建立分稅制的基礎上，確定“土地出讓費”歸地方財政。這樣地方推動房地產業發展的積極性完全被調動起來。房地產市場進入了一個全面推進并穩定的發展期的黃金時代。這是第二個階段。
第三階段，就是快速擴張與調控并存階段。這個階段就是 2003 年到 2015 年。到 2003 年，我們的房地產業被明確為國民經濟的支柱性產業。我認為這個定位是對的。到現在為止，房地產業我認為也還是支柱性產業。這樣我國房地產市場的發展，進入了高速增長期，房價持續上漲，開發投資規模越來越大。可以說在這個階段，我們的房地產市場進入了全民買房時期。房地產業可以說是單兵突進、一枝獨秀，成為全民關注的極大的一個產業。正是在這個產業的基礎之上，隨著全民買房熱潮一浪高過一浪，房地產業的溫度不斷升高，投資房地產成為投資家們津津樂道的話題。房地產過熱不斷出現之時，國家曾經先后、多輪次對房地產市場進行宏觀調控。2005 年，國務院就出了一個“國八條”； 2010 年，房地產業又出現了過熱，國務院又通過了“國十條”。國家通過對土地、信貸、稅收等政策，調節供需平衡，因為房地產市場不能過熱，過熱了以后市場調控失靈，經濟發展會出大問題了。但是總的來看，從 2003 年到 2015 年，雖然波峰起伏，但房地產業總的大趨勢是熱度不減。這是第三個階段。
第四階段，就是高質量發展與“住房不炒”階段。也就是 2016年到現在，是我們房地產市場化發展的第四個階段。2016 年習總書記提出了“房住不炒”的定位，強調了住房的居住屬性，以此來抑制投機需求。因為這個時候投機性投資將房屋和土地的價格炒得很高，無論是現房還是期房，是“一手房”還是“二手房”，都炒得很厲害。所以，習總書記提出了“住房不炒”的定位來抑制住房地產市場的投資過熱現象。在這樣一個情況下，市場就從高速增長逐漸轉向平穩發展，政策的重心逐漸轉向了保障民生、防范風險，“租購并舉”的制度設想也逐漸推出。到黨的二十屆三中全會，正式提出了房地產業發展的新模式。這就是我們房地產業市場化發展的整個進程。從破冰探索到 4 個階段的發展。80年代小平同志批評“住房非商品化”的觀念，一直到后來憲法修改進入市場化的初步探索，以及后來快速發展的四個階段。這就是我說的第一個大問題，中國房地產業市場化發展的進程。
二、如何認識當前我國房地產業的現狀
經過這 40 多年的房地產業的發展，尤其是 90 年以后，我國房地產業市場化的快速發展，我們的房地產業市場化的現狀我們該怎么來認識呢？我覺得要平心靜氣地進行分析。
房地產業在我國經濟中的地位。通過 40 多年的市場化的發展，我國房地產業推動了我國經濟的快速發展。到 2010 年，我國進入第二大世界經濟體，我認為房地產業做出了突出貢獻，這一點我認為是應該要肯定的。特別是我們的民營企業家對國家所做的貢獻，我認為應該要充分肯定。因為在這個時間段里，房地產業的市場化發展拉動了我們國家許多產業的發展。首先，它拉動了我國的城市基本建設，尤其是城市的基礎設施全方位的建設。隨著房地產開發的不斷進行，相關配套的城市基礎設施也逐漸完善，例如，電力、地下管網、給排水、綠化、高鐵、高速公路、地鐵等等，這都是由房地產業拉起來。現在我們走到很多地方都認為我們的城市很美，很便捷，我認為房地產業所做的貢獻功不可沒。其次，建筑業飛速發展，建筑企業大量出現。現在我們說中國是基建狂魔，基建技術推進很快，建筑質量不斷提高。在世界上的聲譽也越來越高。三是裝飾裝修產業、建材、家電、家居等等產業，都和房地產業的帶動是分不開的。所以要肯定房地產業在中國經濟現代化過程中所做出的突出貢獻，我認為應該肯定。
我國住宅用房的現狀。通過幾十年的發展，我國住宅性住房已經發生了根本性變化。如果說在這改革開放之前，我們居民的住房那是比較糟糕的。那個時候，一家人也就一二十個平米，算是很好的。有的一家人住在一個 20 多平米的房子里，還是住三代人。經過幾十年的發展，我國人民群眾的家居條件得到了根本性的改善。據國家統計局統計，2004 年底全國城鎮住房總量達到3.9 億套，人均住房面積達到 41.8 平方米，戶均住房達到 110 多平方米。這次中央城市工作會議也采用了這個數據。目前，我們國家的住房主要矛盾，已經從“有沒有”，轉向了“好不好”。可以說，通過幾十年的努力，我們國家已經基本上解決了“居者有其屋”的目標。孫中山原來提出的民生問題，“居者有其屋”，應該說被中國共產黨人解決了。
我國商業用房的現狀。我國商業用房分為兩大類，一是商業辦公用房，另一個是零售業用房。我國經濟的發展不僅是制造業的發展，服務業的發展也取得很大成績。由于服務業的快速發展，我們國家的商業辦公用房也大量出現，大大滿足了服務業發展的需要。這是房地產業對服務業發展的支持和貢獻。據中指研究院發布的《2025 年中國商業地產發展白皮書》的介紹，2025 年部分商辦用房供過于求，商辦用房整體投資開工意愿已經呈現不足。2025 年 1 月至 5 月，全國商辦用房合計投資額同比下降 10.9%,新開工面積同比下降 24.9%。2025 年上半年，全國 300 城純商辦用地推出面積同比下降幅度約25%，成交面積同比降幅兩成以上。
在零售業用房方面。自改革開放以來，我國的零售業取得很大發展，各地商鋪林立，大中型商場遍布全國各地，成為城市欣欣向榮的一大標志。但近年來，出現了一些變化，零售商業用房漸趨冷遇。2025 年 1 至 5 月，全國新開業 3 萬平方米以上的零售業項目 89 個，較上年同期減少 9 個。零售業存量市場方面，截止 2025 年 5 月，全國 3 萬平方米以上已開業零售商業項目總數超過 6700 個，其中五大城市群，即長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中下游城市群，占比達 60%。2025 年上半年商鋪和寫字樓仍為下跌，但跌幅收窄。
我國商業用房目前之所以出現波動，主要原因是受經濟下行的影響。零售業商業用房的波動，除受經濟下行影響外，還有網絡銷售異軍突起的原因。如何應對網絡銷售的沖擊，是零售業需要正確應對的，也是房地產企業需要認真思考的。總的來說，隨著我國經濟的逐漸復蘇，以及與網絡銷售的逐漸適應，商業用房的情況會逐漸好轉。
第四，我國房屋狹義庫存和去化周期的狀況。所謂狹義庫存，是指已經竣工尚未銷售的現房，以及已經取得預售許可但尚未竣工的現房。狹義庫存是與廣義庫存相對應的，廣義庫存是指狹義庫存和其他未開發或未達到銷售條件的土地及在建工程。2025年，狹義庫存的房屋仍處于下行通道，已回落到近年來的低點。截止 2025 年 4 月末，50 個城市庫存面積為 30557 萬平方米，環比下降 1%，同比下降 10%。
所謂去化周期，是衡量房地產市場供需關系的重要指標，它指現有庫存商品房按照當前銷售速度，完全消化所需要的時間。一般來說，如果去化周期小于 6 個月，說明房屋銷售出現供不應求；如果去化周期大于 12 個月，說明房屋銷售供大于求，庫存風險逐漸增加。通常的去化周期的公式是：去化周期=商品房待售量除以最近 12 個月的月平均成交量。至 2025 年 4 月末，按照12 個月測算去化周期，我們的去化周期為 20.98 個月，環比降0.5%，同比降 6%，庫存積壓風險依然處于高位。
第五，我國房地產企業金融債務違約狀況。2025 年，我國房地產企業到期債務規模預計將達到 5257 億元，高于 2024 年的4786 億元。2024 年，國內債券市場新增違約及展期主體 7 家，均為房地產開發企業，違約規模 148.95 億元。截止 2024 年 11 月底，存續的關聯發債企業累計的商票逾期規模約 457 億元，涉及252 家發債企業。其中違約企業主要集中在房地產企業，如房地產開發企業占 32.86%，城投占 23.04%，建筑裝飾占 9.62%。總的來說，房地產企業債務壓力大，違約風險高。
除此之外，我國的房地產開發企業還存在著其他違約風險。例如，建筑工程款支付違約，建筑材料款支付違約等情況普遍存在。這些問題不妥善解決，會對其他行業的發展產生不得影響。
三、我國房地產市場化發展的應對之策
根據我國房地產發展的現狀，下一步我國房地產市場化發展應當采用什么樣的應對之策呢？
首先，我們應當按照黨的二十屆三中全會的要求來確定房地業市場化發展的應對之策。黨的二十屆三中全會根據我國社會主義經濟發展的情況，擬定了下一步如何開展社會主義現代化的宏偉規劃。
一是我國社會主義現代化，必須要走社會主義市場經濟發展之路。“必須更好發揮市場機制作用，創造更加公平、更有活力的市場環境，實現資源配置效率最優化和效益最大化，既‘放得活’又‘管得住’，更好維護市場秩序、彌補市場失靈，暢通國民經濟循環，激發全社會內生動力和創新活力。”因此，構建這一高水平的社會主義市場經濟體制，是我國經濟建設的重中之重。
二是構建高水平社會主義市場經濟體制必須堅持“兩個毫不動搖”。這就是“毫不動搖鞏固和發展公有制經濟，毫不動搖鼓勵、支持、引導非公有制經濟發展，保證各種所有制經濟依法平等使用生產要素、公平參與市場競爭、同等受到法律保護，促進各種所有制經濟優勢互補、共同發展。”堅持“兩個毫不動搖”，最重要的是鞏固和發展國有經濟、鼓勵、支持、引導民營經濟和外資經濟。這三種經濟形式是社會主義市場經濟最基本的三種經濟形式，它們既獨立存在，又相互依存，失去任何一方，我國經濟都不再是社會主義市場經濟。
三是構建高水平社會主義市場經濟必須完善市場經濟基礎制度。其中最主要的是要完善產權制度、市場準入制度、破產保護制度和社會體系信用體系的監管制度。
正是在構建高水平社會主義市場經濟體制的基礎上，黨的二十屆三中全會提出了當前我國房地業發展的新思路。這就是“加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。”
其次，我們應當按照最近召開的中央城市工作會議精神，確定今后我國房地產業市場化發展的方向。2025 年 7 月中旬，中共中央召開城市工作會議。在這次會議上，黨中央明確提出，“我國城鎮化正從快速增長轉向穩定發展期，城市發展正從大規模擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。”這就為我國的房地產業發展明確了方向。具體來說，我國的房地產業的市場化發展，應當從大規模增量擴張，轉變為存量提質增效為主，從外延式增長轉向內涵式發展，從房地產業的單兵突進，轉向與其他產業相協調的高質量發展，與人口增長與流動的相互適應。按照黨的二十屆三中全會精神和中央城市工作會議精神，今后我國房地產業市場化發展，應當根據我國經濟社會發展的現狀，構建今后房地產發展新模式。具體來說，就是以“租購并舉”的制度構建為核心，重點解決當前住房結構性矛盾，實現“市場+保障”的雙軌制住房體系。這一模式在 2024 年全國“兩會”上正式提出，黨的二十屆三中全會進一步肯定，是我國城鎮化率突破 67%以后，應對人口流動分化，住房供需錯配等問題的戰略性轉型。
房地產發展新模式有四大要素：
一是“以人定房”。這就是根據人口流動特征調整住房供應，特大城市重點發展保障性住房，中小城市主要是優化存量。其中，保障性住房建設更多支持以家庭為單位的產權式購房需求，其制度設計是實施嚴格的封閉管理，不得上市交易。這一措施是區分保障性住房與市場化住房的標志。保障性的住房，只能保證你基本的起居生活，不能你保證你住的寬、住的舒服。與保障性住房不同，市場化住房今后主要是建立以改善性為特征的“好房子”。現在我們有些人有房子住了以后，還想住得更寬敞、更舒適，那就要按照市場化的要求，自己去購買改善型的“好房子”。如何蓋“好房子”？那當然應當與現代的高科技聯系起來，與智慧家庭、智慧城市建設等方面因素聯系起來，以滿足人民群眾日益增長的物質需求和社會交往需求。
二是“以房定地”。這是建立土地供應動態調節機制的依據。根據這一機制。一線城市要增加低效用土地的盤活制度，也就是要把那些占了以后又不用的地，予以“盤活”，從而提高土地的利用效率，減少土地的浪費。下一步，可能還會建立一些如何“盤活”土地的更細的制度和政策。三四線城市嚴格嚴控新的建設用地，也就是應當根據將要建立的房屋或者樓盤項目的需要，來確定建設用地的供給，減少盲目的建設用地供應。這就是“以房定地”。
三是“以房定錢”。要修房子肯定需要融資。房地產是資本密集性產業，所有建設資金都由開發商投入的確沒有必要，但是如果不投入或者很少投入資本金，甚至“空手套白兒狼”，高杠桿運作，讓市場風險高企，是需要防止的。因此，合理的資本金投入，風險可控的市場化融資，適度的杠桿操作，將提高資本金使用效率與風險防控有機結合起來，是房地產市場化開發必須面對的問題。總結我國多年來房地產開發的經驗和教訓，既要防止無節制的高杠桿運作，導致市場風險對房地產業和社會經濟運行的沖擊，也要防止放棄市場在資源配置中決定性作用發揮的傾向。例如，商品房預售制度在實踐中有許多問題存在，但是它在及時籌措資金方面也的確發揮了不小的作用，對我國房地產業快速發展也做出過重大貢獻。對存在的問題應當通過改革予以防止，而不是通過全面推行現房銷售制度取而代之。
四是房屋全周期管理。這是下一步房地產發展新模式中比較重要的環節。以前在房地產業中，我們往往比較重視新房開發建設。房屋全周期管理的后端，往往不太重視。全周期管理不僅會涉及到前面的開發、交易，還涉及到房屋使用服務、房屋維護和保養等方面的問題。我們的房地產全周期管理好了，房地產業高質量發展的目的才能實現。目前，我們有很多房地產企業，主要精力都放到開發建設上了，后端的服務、維護、保養等方面還沒有發揮出更好的作用。比如說物業服務方面，現在的小區物業管理，更多地停留在管理意識里，沒有樹立起服務意識。對此，全國好多地方對物業服務意見都很大。如何樹立起人性化、標準化服務，讓業主滿意，是小區物業服務今后應當努力的方向。
目前的房地產企業，許多都集中在房地產開發建設上。在中央已經將房地產業的發展方向從大規模增量擴張，轉變為存量提質增效為主，從外延式增長轉向內涵式發展，從房地產業的單兵突進，轉向與其他產業相協調的高質量發展的時候，我們的房地產企業，應當及時做好轉型工作。具體來說，就是應當從以房地產開發為主，逐漸向房地產交易、物業服務、維護和保養等方面轉化或者轉型。如果現在還考慮做好個轉型工作，將來是要吃大虧的。現在有些企業經營已經很困難了，但還是把眼睛盯在開發建設上，那么多人擠在開發上，僧多粥少，活活把自己做死。在這種情況下，是不是可以在后端發力，做好房屋的租賃、買賣、物業服務、房屋的維修和保養等工作呢？當然，不是說房屋開發建設就不搞了，畢竟棚戶區改造，城中村改造、老舊危房改造等等，是需要開發建設的，但數量不可能象以前這么多了。所以隨著房地產業新發展模式的落實，房地產業將要從建設為主的房屋建筑業和房地產開發業，逐漸轉化為房地產經紀，也就是房地產中介、物業服務、租賃和資產管理行業為主，并帶動提高存量房屋的改造、維護的建筑業的發展。所以，在新的歷史條件下我們應當密切關注房地產業市場化發展新的應對之策，并適時作出我們經營活動適時調整。
四、以法治化為保障，推動我國房地產業高質量發展
前面我們回顧了中國房地產業市場化的發展進程，分析了當前行業的現狀以及應對之策。接下來，我重點講第三個問題，就是以法治化為保障，推動我國房地產業的高質量發展。
要推動房地產業高質量發展，法治是重要保障。這其中，加快建立租購并舉的住房制度是房地產發展新模式的重點，這里面會涉及一些法律問題，核心是通過法治規范交易行為，為行業發展保駕護航。
（一）規范現房交易，為存量房產去化提供法律保障
加快建立租購并舉的住房制度，首先要規范現房交易，這樣才能為縮短存量房產的去化周期提供法律支持。
一方面是符合交易條件的現房交易。從長遠來看，現房交易可能會逐漸多于預售交易，只要是符合房地產交易條件的房屋，就應當保護這類現房交易。在現房交易中，會遇到這樣的情況：購房人買了房子，已經拿到房子居住，或者把商業用房拿去出租，房屋卻沒有進行產權登記。根據《民法典》物權編的規定，房屋的物權所有權從登記開始生效，這便產生了合法轉移占有和取得完整物權之間的關系問題，這在司法審判中經常出現爭議。事實上，只要現房交易符合條件，房屋買賣合同就是有效的，購房人合法占有房屋后，就有權對房屋進行出租。這種占有是基于買賣合同取得的、為實現所有權的合法占有，和租賃、借用產生的占有有本質區別，不能一概否定其出租的權利。
另一方面是交易條件存在瑕疵的現房交易。現在有些現房交易中，房屋已經買賣完成，購房人也住進去了，但后來發現房屋沒有消防通道，或者存在超規劃建設的情況——比如只批準建九層，結果建了十二層，超建部分也賣出去了。這種情況下，不能輕易認定房屋買賣合同無效。可以保留房屋現狀，讓購房人繼續居住，由政府督促相關方對不符合交易條件的部分進行整改，整改合格后，原來的交易合同依然有效，沒必要讓合同無效，這樣更符合實際情況，也能避免不必要的糾紛。
（二）規范預售房交易，減少交易中的問題與風險
商品房預售交易是房地產業交易中的重要形式，主要有兩種情況：一種是購房人全款支付，不用貸款，也不簽訂按揭貸款合同，一次性交清房款后，等待開發商交房。另一種是購房人通過按揭貸款購房，以預售房屋作為抵押向銀行申請貸款，銀行把貸款發放給購房人，但這筆貸款不會直接交給購房人，而是交付給開發商，之后購房人每月向銀行償還房貸。在這種預售模式中顯然涉及兩個緊密交織的法律關系：一個是購房人與開發商之間的房屋買賣關系，另一個是購房人與銀行之間的抵押貸款關系。這兩個法律關系不是割裂的，而是緊密結合在一起的，涉及購房人、開發商、銀行三方的權利義務。比如申請按揭貸款的是購房人，抵押物是尚未建成的預售房屋，抵押給銀行后，銀行才會發放貸款，貸款最終交付給開發商，購房人則承擔每月還房貸的義務；如果出現違約情況，銀行會主張實現抵押權，開發商往往還要承擔回購義務。
預售模式的優勢很明顯，開發商可以提前快速集聚資金，解決房地產開發的融資問題，這也是我國房地產業能夠快速推進的重要原因之一。但這個模式也存在明顯的弊端，核心問題就是預售資金的使用監管。實踐中，不少房地產商收到預售資金后，并沒有把資金用于本項目的房產開發，而是挪用到其他地方去拿地或者借貸，形成“以小博大”的高杠桿運行模式。這種模式下，市場經濟的風險很大，一旦市場出現波動，企業就可能資金鏈斷裂、陷入崩塌，進而引發購房人與銀行、購房人與開發商之間的劇烈沖突和矛盾。
要規范預售房屋銷售制度，有幾點建議供大家參考：第一，要加大房地產企業的資本性出資要求。房地產業是資本密集型產業，企業開發項目肯定需要融資，但必須要有一定量的自有資本金，不能“空手套白狼”，否則高杠桿運行的風險太大，不利于項目穩定推進和風險防控。第二，要加大對房屋預售款和首付購房款使用的監管。“打醬油的錢不能買醋”，預售資金必須專款專用，只能用于本項目的開發建設，不能挪用至其他項目，這就需要強化監管力度，確保資金流向合規。第三，要加大銀行對按揭貸款資金使用的監督，保障資金安全使用，避免因資金挪用引發風險。
這里我還要給大家講一個最高法院的指導性案例，關于開發商不能交房致使商品房買賣合同及擔保貸款合同被解除時的責任承擔的一個案例，這個案例對下級法院審理類似案件有約束力。這個案例是 2025 年 7 月 7 日發布的，而且就是我們江蘇的案例，案件名稱是“陸某、陳某與鹽城永某置業有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買賣合同糾紛案”。這個案例的情況是：開發商把房屋賣給購房人后，商品房建設已經停工，短時期內根本不可能交房，但購房人是按揭買房，還得每月按時交房貸，看不到交房的希望。這種情況下，購房人起訴到法院，人民法院必須支持其五項訴訟請求：一是在同一案件中一并請求解除與開發商簽訂的商品房買賣合同（包括房屋認購合同和商品房預售合同等），以及與銀行簽訂的商品房借款擔保貸款合同；二是要求開發商返還銀行貸款本金及利息，因為銀行的按揭貸款已經全部交給了開發商；三是要求開發商向購房人返還房款（包括首付款）并支付利息；四是要求開發商向購房人支付已償還的銀行貸款本金及利息；五是要求開發商向購房人支付違約金。這五項訴訟請求，只要購房人提出，人民法院都應當支持。
（三）完善租賃市場，破解“全民買房”的弊端
我國住房制度改革推動了房地產業的快速發展，成績很大，但也形成了“全民買房”的弊端，主要有三個方面：第一，全民買房的風氣導致房地產業一家獨大，可能影響其他產業的發展壯大，比如高科技企業的發展可能會受到擠壓；第二，全民買房讓很多家庭“寅吃卯糧”，大量居民成為“房奴”，每月要償還高額房貸，導致其他消費發展緩慢，這對整個國民經濟的發展是不利的；第三，全民買房造成“啃老成風”，年輕人購房往往需要依賴父母的積蓄，這不利于年輕人獨立自主成家立業，也不利于培養良好的社會風氣。現在很多年輕人結婚時，“無房不結婚、無房不嫁人”的情況很普遍，再加上高價彩禮，父母的壓力非常大。目前不少城市出現了許多青年難以成家、城市剩女云集的現象，產生了一系列社會問題。其實，這些問題通過完善租賃市場就能得到緩解，現在我國的租賃市場還比較萎縮，需要大力發展。
建立完善的租賃市場，首先要培育多元化的租賃主體，建立國有、民營、外資共同參與的房屋租賃公司，按照市場化的方式運作。當前房價處于相對低位，正是國家、民營企業和外資進入房屋租賃市場、成立房屋租賃公司的最佳時機。有了這些租賃公司，臨時有住房需求的群體、剛步入社會的年輕人等，都可以通過租房解決居住問題。我認為，國家政策應當允許民營企業設立獨資、合資或者股份制的房屋租賃公司，同時也應當允許外資進入我國的租賃市場。有人擔心外資進入會控制我國的房地產，其實這種擔心是多余的。不動產是固定在我國境內的，外資不可能把房子移動到國外，只能在我國境內經營。如果外資有好的租賃運營方式，我們還可以學習借鑒，而且外資參與還能解決我國的就業問題、增加稅收，帶來諸多好處。上世紀六七十年代，日本資本曾在美國購置大量房產，引發當地社會對房地產市場被外資控制的擔憂。但隨著經濟形勢變化和市場機制發揮作用，這些房產最終通過正常交易渠道逐步回流至美國投資者手中。所以，外資進入租賃市場并不可怕，關鍵是通過市場化手段進行調節。
在租賃市場的運營中，我們可以通過國有房屋租賃公司平衡租賃價格。如果民營、外資租賃公司為了盈利抬高租金，國有房屋租賃公司就可以介入市場，通過合理定價穩定市場租金水平。這種方式其實有過成功實踐，陳毅市長當年在解放初期的上海就采用過類似的方法穩定市場物價，這也符合毛主席在七屆二中全會上提出的相關思想——合法的盈利可以允許，但如果出現非法抬價的情況，不僅可以用政治和法律手段，也可以用經濟手段進行調控，就像過去國家通過國有煤炭企業穩定煤炭價格一樣，很多問題都能得到解決。
同時，我們還可以在租賃市場中創新模式，實現“租購銜接”。租客可以分為短租戶和長租戶，短租戶按常規方式支付租金即可；對于長租戶，可以采用融資租賃的方式，簽訂融資租賃合同，租客按月支付租金，租賃期滿后，房屋所有權歸租客所有，相當于“以租代買”。此外，還可以采用“先租賃后購買”的模式，長租戶租賃一段時間后，如果有購房意愿，之前支付的部分租金可以抵扣購房款。銀行也可以創新金融產品，建立抵押貸款與租賃相結合的模式：租賃公司把房屋出租給客戶，客戶可以將租賃權對應的未來收益作為抵押向銀行申請貸款，銀行把貸款支付給租賃公司，客戶每月向銀行償還貸款，這種模式和按揭貸款類似，既可以滿足客戶的居住需求，也能幫助租賃公司快速回籠資金。
對于房地產企業來說，千萬不能“一根筋”只盯著開發業務，要學會靈活轉型。可以把開發業務和租賃業務結合起來，設立關聯公司，通過租賃業務消化存量房源，實現風險對沖。只要關聯企業的運作不損害第三方的合法權益，就會得到國家法律的支持，事實上很多企業的經營都需要這種多元化布局。具體來說，房地產企業可以重點開展三類業務：一是房屋經紀業務，也就是中介服務，利用自身對市場的熟悉度，幫助消化存量房源；二是房屋租賃業務，把自有存量房源轉化為租賃住房，通過穩定的租金收益緩解債務壓力；三是物業管理業務，當前很多小區的物業管理服務質量不高，引發了大量糾紛。物業管理市場有很大的提升空間，如果房地產企業能下大力氣提升物業服務水平，不僅能獲得穩定的收益，還能通過社區廣告、增值服務等拓展盈利渠道，實現可持續發展。
結語
以上就是我關于“我國房地產業市場化發展的思考”的一些個人學習體會和觀點。這些看法僅供大家參考，大家覺得有用可以借鑒，若有不妥之處，歡迎大家提出批評，我下一步會改正。