裁判要旨
在適用商品房消費者支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十的標準上，九民紀要及司法實踐的做法都作出了巨大的松動，如果非消費者原因導致購房款未繳足百分之五十，或者消費者支付的購房款接近于百分之五十的，且同時滿足其他法定條件，可以理解為符合排除強制執行的條件。但是存在因法院查封無法處分等情形除外。
九民紀要后，購房款未繳足50%也可排除執行
（附最高院詳細裁判規則）
案情簡介
一、2003年3月，郄桂敏與冠信公司就案涉冠信公寓簽訂了商品房買賣合同，但僅支付了購房款40%，且未實際入住。
二、2007年9月，大東區相關部門對冠信公寓的業主發出通知，因消防設施不到位，不允許入住。
三、2012年1月，因冠信公司與建行皇姑支行之間金融借款合同糾紛，沈陽中院將對包括案涉房屋在內的其他房屋由輪候查封轉為正式查封。
四、2013年8月，沈陽中院裁定申請執行人由建行皇姑支行變更為宏久弘公司。在執行程序中，郄桂敏以案外人身份向沈陽中院提出執行異議之訴，要求排除宏久弘公司的強制執行。
五、沈陽中院、遼寧高院在審查后認為，郄桂敏主張其對被執行房屋享有的民事權益足以排除宏久弘公司的強制執行。宏久弘公司不服向最高院申請再審。
六、最高院認為，雖然郄桂敏支付的購房款未超過合同約定總價款的百分之五十，但這是因冠信公司停業及冠信公司與建行皇姑支行之間合同糾紛所致，遼寧高院保護購房者郄桂敏的權益，符合能夠排除強制執行的情形。
裁判要點
本案核心焦點是郄桂敏主張其對宏久紅公司、趙莉申請執行的案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益？最高法院在民事裁定書中對上述問題予以說理：
1. 案外人是否屬于購房消費者。根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（下稱《優先權批復》）第一條和第二條以及《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（下稱《復議規定》）第二十七條規定及原則，本案中，案涉房屋用途為住宅，案外人郄桂敏購買案涉房屋用于居住，且已實際合法居住，屬于上述規定中的“消費者”。
2. 案外人支付購房款未超過百分之五十是否足以排除強制執行。雖然案外人郄桂敏實際支付購房款的金額未超過合同房款的百分之五十，但是這由于冠信公司及其與建行皇姑支行之間糾紛等不可歸責于郄桂敏的客觀原因所導致的結果，郄桂敏本身不存在違約或者過錯。因此，遼寧高院保護案外人郄桂敏的民事權益并無不妥，應當予以支持。
實務經驗總結
結合辦理大量執行案件的經驗以及根據司法實踐的真實案例，現將本案的實務經驗總結如下：
1. 購房消費者支付購房款未超過百分之五十也能排除執行。司法實踐中，一般認為，買房人支付購房款是否超過合同總價款的百分之五十是法官重點審查的要點，甚至采取一刀切的做法，即凡是支付的購房款不足50%的，就直接認定購房消費者不能排除強制執行。然而，九民紀要規定了更為靈活的審判標準，即便支付的購房款在接近50%的，也可以視為滿足排除執行的要求。本期案例的裁判觀點進一步擴大了這個問題的適用范圍，如果購房消費者支付的購房款不足50%的原因不歸責于購房消費者的，且在滿足其他法定條件的情況下，也可以排除強制執行。
2.房屋買受人應正當行使權利，避免濫用執行異議，刻意給執行程序造成障礙。司法實踐中，存在大量房屋買受人以購房消費者自居，然后向執行法院提起執行異議或者執行異議之訴，以阻礙執行程序的正常推進，不免存在濫用執行異議權利的可能。雖然現行法律、司法解釋規定購房消費者的權利優先于債權人的抵押權，但是買受人應當正當行使權利，以免因執行錯誤而給自己造成不必要的損失。
3.金融機構也應當注意審查購房消費者未足額購房款的原因。實際上，因為購房消費者足以排除了金融債權人對抵押物的強制執行，這在某種程度上，給商業銀行、典當行以及其他金融機構再次提了個醒兒，在購房消費者生存權與債權人的抵押權或者的優先權發生沖突時，在價值的順位上，前者必然優于后者，甚至司法在適用50%的法律標準上也會作出讓步。
相關法律規定
《中華人民共和國民法典》
第二編 合同
第八百零七條 發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
《中華人民共和國合同法》
第二百八十六條 發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋〔2015〕10號）
第二十七條 申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）
一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
《最高人民法院全國法院民商事審判工作會議紀要》（法〔2019〕254號）
125.【案外人系商品房消費者】實踐中，商品房消費者向房地產開發企業購買商品房，往往沒有及時辦理房地產過戶手續。房地產開發企業因欠債而被強制執行，人民法院在對尚登記在房地產開發企業名下但已出賣給消費者的商品房采取執行措施時，商品房消費者往往會提出執行異議，以排除強制執行。對此，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條規定，符合下列情形的，應當支持商品房消費者的訴訟請求：
一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照適用此條款。
問題是，對于其中“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”如何理解，審判實踐中掌握的標準不一。“買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神。
對于其中“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”如何理解，審判實踐中掌握的標準也不一致。如果商品房消費者支付的價款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合該規定的精神。
127.【案外人系商品房消費者之外的一般買受人】金錢債權執行中，商品房消費者之外的一般買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，請求排除執行的，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條規定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產；三是已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照適用此條款。
實踐中，對于該規定的前3個條件，理解并無分歧。對于其中的第4個條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。
法院判決
以下為最高法院在裁定書中“本院認為”部分就焦點問題的論述：
本院認為，本案系案外人執行異議之訴，審查的核心問題在于提出執行異議的購房人對于案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。本案中，冠信公司（甲方）與中國建設銀行沈陽皇姑支行（乙方）于2001年7月簽訂了《關于同意冠信大廈銷售協議》，約定甲方出售房產的個人住房貸款業務由甲方組織在乙方辦理；乙方協助甲方為購房者辦理解除抵押手續。郄桂敏與冠信公司在2003年3月簽訂了案涉冠信公寓房屋買賣合同，一審法院于2012年1月由輪候查封轉為查封，故二審判決認定郄桂敏與冠信公司在人民法院查封案涉房屋之前簽訂了合法有效的書面買賣合同，有事實依據，并無不當。郄桂敏支付購房款128536元后，陸續就案涉房屋交付了電梯費、供暖費、物業費等費用，辦理了燃氣使用證并實際裝修入住。
郄桂敏名下雖有兩處房產，但兩處房產《房屋電子登記（簿）查詢證明》顯示房屋用途為商業。宏久紅公司并未舉示證據證明郄桂敏名下上述兩處房產屬于用于居住的房屋。雖然郄桂敏已支付的購房價款未超過合同約定總價款的百分之五十，但系由于冠信公司停業及冠信公司與中國建設銀行沈陽皇姑支行履行合同產生糾紛等原因使得郄桂敏一直無法辦理按揭貸款手續支付剩余購房款。二審法院基于郄桂敏對未繼續支付購房款不存在過錯及對購房者生存權益的維護，認定郄桂敏不應承擔已付價款未超過合同約定總價款百分之五十的不利后果，并認定郄桂敏符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定的能夠排除強制執行的情形，認定事實及適用法律并無不當。宏久紅公司提出的二審法院準許不具備訴訟代理人資格的人員參加訴訟等程序違法情形不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的應當再審的情形，本院對此不予審查。
案件來源
遼寧宏久紅投資有限公司與郄桂敏、趙莉、沈陽冠信房產開發有限公司案外人執行異議之訴再審民事裁定書[最高人民法院（2018）最高法民申4266號]
延伸閱讀
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購房消費者已支付的價款雖未超過總房款的百分之五十，但這是由于法院查封導致消費者客觀原因、非主觀過錯不能繼續付清房款導致的，應當認定符合足以排除強制執行的情形。
案例一
海南省高級人民法院在劉某與儋州市農村信用合作聯社、三亞農村商業銀行股份有限公司、海南白沙農村商業銀行股份有限公司、瓊中黎族苗族自治縣農村信用合作聯社股份有限公司、儋州天易實業有限公司案外人執行異議之訴二審民事判決書[（2019）瓊民終293號]中認為，關于購房款的支付，雙方在《商品房買賣合同》中約定：簽訂合同當天支付總房款的50%，剩余50%購房款于2015年6月30日交房前付清。劉某依約于當日向天易公司支付房款50%，2015年6月11日，“儋城壹品”項目被法院查封，導致劉某未能在2015年6月30日再繼續支付剩余購房款。劉某已支付的價款雖未超過總房款的百分之五十，但該數額是基于雙方合同的約定，且劉某是嚴格履行了合同約定，未超過總房款的百分之五十的原因是因為“儋城壹品”項目被法院查封導致劉某客觀不能繼續付清房款，劉某對此事實的產生并無過錯，不應由其承擔案涉房產被強制執行的不利后果，劉某又多次表示愿意繼續履行合同付清余款配合法院執行，故一審法院適用執行異議和復議規定第二十九條的規定，認為劉某的付款未超過該條所規定的超過合同約定總價款百分之五十的規定，對其主張不予支持，不利于保護劉某作為無過錯的購房合同相對人的物權期待權，應予糾正。因此，劉某在人民法院查封之前已簽訂了有效的購房合同，在異議標的物所在地并無其他用于居住的房產，對支付未超過百分之五十的購房款無過錯且愿意繼續履行合同義務，其上訴請求符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條之規定。綜上，劉某主張對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益于法有據，其上訴請求成立，本院應予支持。
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購房消費者在糾紛發生時支付的房款不足百分之五十，但在訴訟中將剩余房款繳納給法院，達到足額支付房款的事實，可以認定其享有排除強制執行的民事權益。但是該房屋因法院查封無法處分等情形除外。
案例二
新疆維吾爾自治區高級人民法院在白敏茹與聶培新、伊犁昊豐房地產開發有限責任公司案外人執行異議之訴一案二審民事判決書[（2019）新民終135號]中認為，昊豐公司與白敏茹簽訂《商品房買賣合同》約定房屋總價為189200元。白敏茹于2013年11月20日支付房款10000元，于2013年11月26日支付房款49520元，于2014年10月16日支付房款680元，訴訟過程中將余款129000元交納至一審法院，共計交納房款189200元，可以認定白敏茹已支付全部購房款。故白敏茹的執行異議符合《執行異議和復議規定》第二十九條的規定，享有排除強制執行的民事權益。
案例三
湖南省高級人民法院在吳雄才與譚飛蘭、郴州市金源房地產開發有限公司案外人執行異議之訴一案二審民事判決書[（2019）湘民終194號]中認為，案涉房產登記在金源公司名下，吳雄才與金源地產之間未簽訂正式的購房合同，僅簽訂了《認購書》，從雙方所簽訂的該協議內容看，雙方也僅約定了房屋的面積、單價、認購款、房號等，不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的對商品房買賣合同的要求，故《認購書》并不具有商品房買賣合同的性質。案涉703號房實際面積為114.88㎡，按照團購協議價格計算（3080元/㎡-40元/㎡=3040元/㎡），房屋總價款應為349235.2元（3040元×114.88㎡），案涉房屋2017年4月19日被依法查封，吳雄才在2017年4月19日之前僅支付了90000元預付款，并未超過合同約定總價款的百分之五十。雖2017年12月1日，吳雄才再行向金源公司支付了89235元，與之前支付的90000元相加，超過了合同約定總價款的百分之五十，但該89235元系案涉房屋被查封凍結之后所交房款，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第二項“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產，不得轉讓”之禁止性規定，吳雄才所交房款總和不應被認定為超過合同約定總價款的百分之五十。吳雄才未能證明其對1＃703房屋享有足以能夠排除執行措施的權益，故對其主張依法不予支持。
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購房消費者支付的購房款未超過合同總購房款的百分之五十，且/或未滿足其他法定情形的，其不能享有排除強制執行的民事權益。
案例四
最高人民法院在雷娜麗與交通銀行股份有限公司陜西省分行、陜西瑞麟置業有限公司申請執行人執行異議之訴一案再審民事裁定書[（2018）最高法民申4311號]中認為，根據二審查明的事實，雷娜麗雖在人民法院查封之前已簽訂了合法有效的書面買賣合同，所購商品房系用于居住且名下無其他用于居住的房屋，但案涉房屋的合同約定總價款為64萬元，雷娜麗僅向瑞麟公司支付了26萬元，故不符合《執行異議和復議案件規定》第二十九條第三項規定的情形。雷娜麗須同時符合上述法條規定的情形，才能參照適用《執行異議和復議案件規定》第二十九條的規定，作為《執行異議和復議案件規定》第二十七條的但書，對抗交行陜西分行的抵押權。現雷娜麗因支付的購房款未能超過合同約定總價款的百分之五十，不能排除交行陜西分行的強制執行，故其該項再審申請事由不成立。
案例五
最高人民法院在岳榮勝與王娜、陜西瑞麟置業有限公司、陜西瑞林實業集團有限公司案外人執行異議之訴一案再審民事裁定書[（2019）最高法民申425號]中認為，根據《最高人民法院關于人民法院執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條和二十九條規定，本案中，岳榮勝主張其在法院查封之前已合法占有案涉房產，但根據查明事實，西安市中級人民法院在2015年5月7日已作出裁定，并查封了案涉房產，而岳榮勝系于2015年5月22日辦理的交房入住手續，故在法院查封之前，岳榮勝并未合法占有案涉房產。另，本案訴訟各方均確認案涉房產為商鋪，并非住宅用房，總價款為1227900元，岳榮勝已付房款60萬元，并未超過總房款的50%。根據上述事實，岳榮勝對案涉房產的占有狀態、房產用途及購房價款支付情況，均不符合上述司法解釋規定的情形，一、二審判決認定岳榮勝對案涉房產不享有排除強制執行的民事權益，事實及法律依據充分，并無不妥。
案例六
內蒙古自治區高級人民法院在許開明與鄂爾多斯市圣圓投資集團有限責任公司、郝建國、阿拉善盟美景房地產開發有限責任公司、鄂爾多斯市東勝區雅景綠化景觀工程有限公司案外人執行異議之訴二審民事判決書[（2019）內民終613號]中認為，許開明作為買受人應同時符合上述條件方可排除強制執行。許開明在人民法院查封之前已與美景公司簽訂了《商品房買賣合同》，提供了無其他住房證明。經查明案涉房產總價值為305838元，許開明現提供的證據只能證明在人民法院查封之前繳納了房款5萬元及維修基金、契稅費用16809元，其主張以房抵債的75838元的收款收據顯示的時間為2016年10月19日，是在人民法院查封之后發生的抵賬行為。且即便如此，其繳納的房款亦未超過合同約定案涉房屋總價款的50%。故許開明對案涉房產不享有排除人民法院強制執行的民事權益，原審法院對此認定并無不當。
案例七
青海省高級人民法院在趙振華與青海泰陽融資擔保有限公司、西寧九海房地產開發有限公司、王九生、王海英、王寧案外人執行異議之訴一案二審民事判決書[（2019）青民終185號]中認為，從法律規定看，在人民法院查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同和價款支付問題是買受人能否享有足以排除強制執行的民事權益的核心問題。本案中，趙振華與九海公司簽訂商品房買賣合同并于2014年交清首付款140816元，雙方約定以按揭貸款方式支付后續房款。雖人民法院查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同，但付款數額不符合法律規定的條件，經一審法院合理催告，趙振華明確表示因經濟困難無力支付剩余房款。二審審理期間，經本院詢問，趙振華表示只能通過按揭方式支付剩余房款，但現因該房屋上存在抵押權和法院查封，不可能辦理按揭貸款。故直至二審判決時，趙振華僅支付了的房屋約定總價款的32%，未超過合同約定總價款的百分之五十，即使趙振華所購房屋系用于居住且名下無其他用于居住的房屋，也不符合法律規定的排除強制執行的條件，與泰陽公司申請執行該房屋的價值相比，并不足以排除強制執行。
案例八
湖北省高級人民法院在伍林與黃石市聚德典當有限責任公司、武漢銀鶴置業有限公司案外人執行異議之訴一案二審民事判決書[（2019）鄂民終421號]中認為，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條的規定，只有在該條規定的三項條件全部滿足的情形下，購房人的物權期待權才能得到法院保護。從本案查明的事實看，現有證據證實購房者交付了334999元，占總房款1114999元的30%，達不到前述司法解釋規定的“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”的標準，不能同時滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定的三項條件，在協調無法化解糾紛的情況下，本院只能依法辦理，伍林的上訴請求確無法支持。
4
購房消費者已然支付全部購房款的，且滿足其他法定情形，應當認定享有排除強制執行的民事權益。
案例九
陜西省高級人民法院在黃紅利與交通銀行股份有限公司陜西省分行、陜西瑞麟置業有限公司申請執行人執行異議之訴一案二審民事判決書[（2018）陜民終377號]中認為，本案中，2014年8月15日，黃紅利為購買西安市臨潼區東二環西側瑞麟君府南區3號樓某號房屋和5號樓某號房屋與房地產開發企業瑞麟公司分別簽訂《商品房買賣合同》，該兩份《商品房買賣合同》已在臨潼房管所備案登記，其真實性已得到房屋管理部門的確認。后黃紅利向瑞麟公司支付了全部購房款。因交行陜西省分行向西安中院申請強制執行，該院遂根據西安市漢唐公證處出具的債權文書《公證書》及《執行證書》，于2014年12月30日作出執行裁定，將尚登記在房地產開發企業瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。由于黃紅利在人民法院查封之前已經與瑞麟公司簽訂商品房買賣合同，并支付了全部購房款，所購房屋用于居住使用，且西安市房屋管理局答復該院在案涉執行標的物區域黃紅利名下未登記其他居住房屋，因此，黃紅利對人民法院查封訴爭房屋提出異議，于法有據，異議理由成立。西安中院裁定對西安市臨潼區東二環西側瑞麟君府南區3號樓某號、5號樓某號房屋中止執行，并無不當。之后，交行陜西省分行向西安中院提起申請執行人執行異議之訴，而該院又判決準許對西安市臨潼區東二環西側瑞麟君府南區3號樓某號、5號樓某號房產執行顯然不妥，應予糾正。黃紅利的上訴理由部分成立，應予支持。